财经资讯

【最新•最全】房地产开发项目实用经济测算经验大全!

时间:2021-08-13 04:15  作者:admin  来源:未知  查看:  
内容摘要:一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的15%,某某项目达到25% 如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目,管理费应该在各个项目间合理分摊。 一个项目启动资金较难直接计算,它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义为3个最高...

  一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的15%,某某项目达到25%

  如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目,管理费应该在各个项目间合理分摊。

  一个项目启动资金较难直接计算,它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。

  在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金,将来能获得多少倍的净利润。

  资金峰值指在项目开发期间,累计负向净现金流量的最大值,也就是资金的最大缺。

  现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益。现值指数反映了投资的效率。

  本法律尽职调查文件清单主要基于全面了解某房地产公司(“公司”)相关法律状况之目的而确定,共包括以下十三个方面:

  为使尽责调查完善,本清单要求的某些文件和资料,不一定和公司情况吻合,请在此类事项编号下提示“不适当”或“N/A”。

  可能有的材料并无现成的可以提供,故请公司尽快收集、整理和撰写,力求详尽完整。

  1.1 公司目前的投资架构图,请列明每个子公司、子公司的股东及其持股比例;

  1.3 公司、子公司全套工商登记档案资料(包括公司设立、变更、年检等工商登记资料);

  1.5 公司、分公司、子公司最新的营业执照正本及盖有年检戳记的营业执照副本;

  1.13 公司、子公司《中华人民共和国海关进出口货物收发货人报关注册登记证书》(若有);

  1.14 境外子公司、分公司、办事机构的相关批准证书、商业登记证书、商业注册证书、组织大纲和章程、当地相关政府部门出具其他文件(若有);

  2.1 公司股权结构图,列明各个股东(追溯至自然人或国资委)的持股比例;

  3.1 公司、子公司全套工商登记档案资料(若工商登记档案资料已包含第3.2-3.21条所列资料,则第3.2-3.21条所列资料不必重复提供);

  3.22 公司、子公司历次股权转让的股权转让款支付凭证(如银行进账单/转账单);

  3.23 公司、子公司股权的代持/信托、托管、质押协议及股权是否冻结的说明;

  3.24 公司、子公司与股权登记机关签订的股权登记托管服务合同(若有);

  4.2 公司、子公司土地、房产(包括在建工程)清单(非项目土地及房产,即公司自用土地、房产;请按附件

  4.7 公司、子公司占用的其他类型土地的说明(自用)(列明土地类型、面积、土地使用权人、取得方式);

  4.11 公司、子公司占用的其他房屋的说明(列明房屋面积、房屋所有权人、取得方式)(自用)

  4.12 对于未领取权属证明的土地及/或房产,请说明具体情况(包括但不限于地址、面积、用 途及未能取得权属证明的原因);

  4.16 公司、子公司土地使用权、房产、车辆、设备、设施、在建工程与其他不动产所涉抵押及其他重要事项(若有)说明;

  4.17 公司、子公司土地使用权、房产、车辆、设备、设施、在建工程与其他不动产抵押登记文件;

  4.20 公司、子公司商标注册证、商标续展证明、商标转让核准证明、申请受理通知书;

  4.21 公司、子公司专利证书、专利年费缴纳凭证、专利变更事项手续合格通知书、申请受理通知书;

  4.22 公司、子公司著作权(包括软件著作权、软件产品)、域名等有关知识产权的权属状况以及有关的申请文件、注册登记文件、权利证书;

  4.24 公司、子公司的专有技术及其他知识产权之相关法律文件,包括但不限于鉴定报告、评估报告等;

  、子公司房地产项目简介(对项目名称、规模、对应土地证、进展情况、开发计划等进行说明)

  5.1.1.7 项目土地是否存在闲置或被征收闲置费或是否存在被收回的书面说明及相关法律文件;

  5.2.1 待开发的房地产项目(即土地储备)说明,包括占地面积、建筑面积、在建工程进度、开发

  请提供公司、子公司尚未履行完毕或虽履行完毕但存在纠纷的重要合同及重大债权债务相关文件,包括但不限于:

  6.1 贷款协议、借款合同、银行综合授信合同等融资性文件及其相应的担保合同;

  提供项目开发建设过程中有关合同清单和合同台帐,包括付款情况,应该与帐面记录能够核对一致,并说明合同签署各方主体名称、合同基本内容、履行情况(附付款收据或发票)、是否存在违约情况等,并提供该清单中所列合同(已按照第4、5条提供的合同不必重复提供):

  7.1 公司及子公司董事、监事、高级管理人员及核心技术人员名单、简历、任职情况说明及身份证复印件;

  7.2 公司控股股东或实际控制人或公司董事、监事、高管及核心技术人员控制的其它公司的明细清单(请说明关联方与公司/公司董事、监事、高管及核心技术人员/公司控股股东或实际控制人的关系);

  9.9 购买、出售资产、股权、公司合并、分立所涉股东(大)会、董事会决议;

  10.3 公司、子公司员工花名册(列明员工姓名、职位、所属部门、入职时间、劳动合同签订情况、缴纳社会保险及住房公积金的情况);

  11.4 公司及分公司、子公司享受财政补贴依据的合同(若有)及政策依据;

  11.7 公司及分公司、子公司所涉税务处罚决定书及补缴税款/缴纳罚款情况(若有);

  12.1 公司、子公司生产所涉环境影响评价报告及政府部门的审批文件/审核意见、排污许可证等;

  12.2 公司、子公司因任何违反消防、环保的要求而已收到的或有可能收到的处罚/整改通知(若有)。

  12.3 公司、子公司质量/环境管理体系,包括但不限于:质量/环境管理体系认证证书、质量标准、质量管理规范及相关法律文件;

  12.4 公司、子公司质量技术标准,包括但不限于:国家标准、行业标准及技术认证;

  12.5 公司、子公司因违反有关产品质量、技术标准的规定而遭受处罚的情况说明(若有)。

  13.1 公司、子公司过去及其现存的诉讼、仲裁、行政处罚的详细情况(一览表,应包括该等纠纷的双方、原因、重大日期、进展情况、顾问的意见、解决方式的文件及估算的费用等);相关诉讼、仲裁、行政处罚的裁判、决定等法律文书;

  13.4 公司、子公司实际控制人、董事长、总经理及其他高级管理人员/核心技术人员现存的诉讼、仲裁、行政处罚的详细情况(一览表,应包括该等纠纷的双方、原因、重大日期、进展情况、顾问的意见、解决方式的文件及估算的费用等);相关诉讼、仲裁、行政处罚的裁判、决定等法律文书。

  商业地产收购并购中应发挥律师尽职调查的作用,在收购并购前,出让方通常会对目标企业的存续与经营风险和义务有很清楚的了解,而收购并购方则没有。收购方掌握的信息大多是通过出让方或目标企业提供的文件或与其管理层的沟通获取的信息,而这些信息可能经过了包装或对关键问题进行了回避甚至掩饰,双方之间存在着信息不对称。

  尽职调查,也被称为审慎性调查,指的是在收购并购过程中买方对目标企业的资产和负债情况、经营和财务情况、法律关系以及目标企业所面临的机会以及潜在的风险进行全面、细致的调查和分析,以求准确了解目标公司的真实状况。

  查阅目标企业设立时的政府批准(如有必要)、名称预先核准通知书、营业执照、公司章程、重组方案、股东协议、国有股权管理文件、组织机构代码证书、评估报告、审计报告、验资报告、工商登记文件等资料,核查目标企业的设立否符合法律、法规规定。

  核查目标股东人数,股东资格,股东成立时间、法定代表人、注册资本、实收资本、注册地、企业类型、经营范围、主营业务、股权结构等情况。股东的出资或增资金额、时间、方式以及相应获得的股份情况,货币出资和非货币资产出资是否符合相关法律规定。

  取得目标企业主要固定资产清单、房产权证、房屋占用范围内的土地使用权证等。取得目标企业的主要无形资产清单、土地使用权证及其他无形资产权属证书等相关资料,核查目标企业拥有的土地使用权或其他无形资产是否已取得相关权属证明,是否存在期限或其他权利限制,是否存在法律上的瑕疵。

  核查目标企业的经营范围是否符合法律、法规和规范性文件的规定及实际经营范围是否与工商登记一致,是否取得从事经营范围内的业务所需的所有批准、登记、备案、经营资质或许可,是否存在相关经营资质和经营许可的期限或其他限制或条件;查阅目标企业的重要法律文件和重大合同,香港六合曾道人之料库了解各项合同及其有效期限、合同项下的权利和义务、重要违约行为或违约责任、合同终止的情形等,核查是否存在转让或转让程序上的限制和条件,是否存在阻碍收购并购的相关条款约定。

  查阅公司章程及选聘和辞退董事、监事、高级管理人员的董事会、监事会、股东大会、职工代表大会、职工大会等决议或会议记录、相关议案、提案、董事、监事、高级管理人员的辞职报告等相关会议资料,了解其组织结构、管理职位设置和管理人员职责分配,查阅公司重大事项的表决、通过程序等相关信息以确定本次收购并购是否存在程序上的障碍。

  调查目标企业的雇佣人员的数额,目标企业是否对重要人员进行了相应的激励措施,是否存在对此次收购并购造成障碍的劳动合同。

  查阅目标企业的国税与地税登记证、年度财务报表、最近3年的纳税申报表等文件资料,核查目标企业执行的税种、税率及是否享受税收优惠政策、财政补贴政策,确定其适用的税种、税率是否符合法律法规的规定。取得当地国税与地税主管机关就目标企业最近3年纳税情况出具的证明文件,查阅相关纳税资料,核查目标企业最近3年是否依法纳税,是否存在欠税,是否存在被税务部门处罚的情形等。

  查阅目标企业近3年的重大合同清单,核查合同的履行情况,确定主要债权是否实现、主要债务是否履行完毕,是否存在潜在的纠纷或其他重律风险。查阅目标企业的财务会计报告、其他应收应付账款明细、相关交易协议,调查其他应收应付、预收及预付账款产生的原因、具体内容、数额等情况,判断是否存在潜在的纠纷或其他重律风险。

  调查目标企业及其重要控股子公司(若有)、主要股东、控股股东或实际控制人、企业董事及高级管理人员等是否存在尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁或行政处罚案件。

  2、律师审查过的文件清单,以及要求出让方或目标企业提供但未提供的文件清单;

  5、对审查过的资料进行分析和总结,对所涉及的法律事项以及所有审查过的信息所隐含的法律问题的评价和建议。